PLAN ZAGOSPODAROWANIA TERENU W KWARTALE UL. ZEUSA – JUNONY – WODNIKA – RAATZA

Niezagospodarowane tereny znajdujące się w kwartale ul. Zeusa - Junony - Wodnika - Raatza (Nowy Nowy Świat) na podstawie obowiązujących planów miejscowych przeznaczone są głównie pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z dopuszczalną wysokością do 12 m. Jedynie cześć działek zlokalizowanych na południe od Polo Marketu przewiduje zabudowę wolnostojącą, bliźniaczą lub szeregową do 4 mieszkań. Z wyliczeń Biura Rozwoju Gdańska wynika, iż na opisanej przestrzeni - według aktualnych planów - mogłyby powstać budynki dla ok. 6.800 mieszkańców.

Na niektórych fragmentach tego obszaru możliwe jest również zlokalizowanie funkcji mieszanych - mieszkaniowo-usługowych, przy czym plany nie określają proporcji między nimi, co w praktyce oznacza, że inwestorzy mogą swobodnie określać przeznaczenie nieruchomości, podejmując decyzje wyłącznie w oparciu o kryteria rynkowe. Plany nie gwarantują więc powstania usług, a ich dostępność w tej części Osowej jest wyraźnie deficytowa.

Okoliczność ta stanowi jeden z motywów przewodnich prac BRG nad obecnie procedowanym planem miejscowym nr 2157 pn. MPZP Osowa - w rejonie zbiornika retencyjnego przy ulicy Koziorożca, obejmującym obszar blisko 36,5 ha. Jest to ostatni tak duży plan w Osowej, który zdeterminuje przyszłość południowej części tej dzielnicy.

Drugim istotnym impulsem dla powstania tego planu jest potrzeba zabezpieczenia przeciwpowodziowego dzielnicy, która w statystykach znajduje się na pierwszym miejscu w Gdańsku pod względem ilości rocznych opadów. Jesteśmy więc mocno narażeni na skutki nawalnych deszczów, a wybudowany 2 lata temu zbiornik retencyjny Osowa II zaspokaja nasze potrzeby retencyjne tylko w 1/3 (15.000 m3). W związku z tym konieczne jest powstanie dodatkowego, tzw. suchego zbiornika retencyjnego na ok. 30.000 m3, który będzie mógł być okresowo zalewany.

W ostatnią środę, podczas posiedzenia Komisji Zagospodarowania Przestrzennego Rady Miasta Gdańska (w której mam przyjemność zasiadać), miała miejsce publiczna prezentacja koncepcji opisywanego planu miejscowego. Przedstawione zostały wnioski, jakie do planu składali właściciele nieruchomości, miejska spółka Gdańskie Wody (odpowiedzialna za meliorację) oraz Rada Dzielnicy Osowa. Omówiono również główne założenia dla poszczególnych obszarów planu.

Znaczącą część terenów naokoło (głównie na zachód) istniejącego zbiornika ma zająć wspomniany suchy zbiornik retencyjny. Obszary przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową miałyby zyskać obligatoryjne funkcje usługowe. Dzięki temu w obrębie planu powstałoby nie mniej niż 4400 m2 powierzchni usług. Dodatkowo planiści przewidzieli zabudowę pierzejową wzdłuż ul. Koziorożca, Wodnika i Raatza, co ma wyeliminować lokalizowanie parkingów od strony ulicy. Koncepcja planu zakłada przy tym, że wzdłuż ul. Koziorożca oraz ul. Wodnika pojawiłyby się usługi publiczne. Zgodnie z sugestią Rady Dzielnicy obejmowałyby one np. placówkę zdrowia, przedszkole lub żłobek.

Ponadto - jak obecnie we wszystkich nowo uchwalanych planach miejscowych w Gdańsku - na terenach mieszkaniowych zaplanowano dość wysoki poziom powierzchni biologicznie czynnej (40 %) oraz obowiązkową zieleń rekreacyjną. Co ważne - w powierzchnie biologicznie czynne nie mogą być wliczane drogi wewnętrzne i miejsca postojowe.

Swoistą rekompensatę w zamian za bardziej restrykcyjne zasady zagospodarowania terenu oraz wprowadzenie obowiązkowych funkcji usługowych stanowi z kolei proponowane zwiększenie dopuszczalnej wysokości oraz intensywności zabudowy - odpowiednio z 12 do 16 m oraz z poziomu 0,7 do 1,0 (to ostatnie nie dotyczy części terenu). Według szacunków BRG spowoduje to wzrost liczby mieszkańców o dodatkowe 1.200 osób, czyli w sumie o ok. 8.000. Warto przypomnieć, że aktualnie w Osowej zameldowanych jest nieco ponad 16.000 osób.

W dyskusji podczas prezentacji koncepcji głos zabierali głównie radni miejscy oraz dzielnicowy reprezentujący Osową. Wybrzmiewały przede wszystkim głosy postulujące maksymalizację funkcji publicznych na terenie objętym planem. Wskazywano nie tylko na potrzebę budowy nowego ośrodka zdrowia, ale również kolejnej publicznej szkoły podstawowej (istniejące placówki uzupełnione o planowany obiekt przy ul. Orfeusza zapewne nie zaspokoi potrzeb kolejnych 8 tys. mieszkańców), przedszkoli, żłobków, domu seniora. Wątpliwości budziła również możliwość budowy trwałych obiektów i urządzeń rekreacyjnych na terenie suchego zbiornika retencyjnego (np. boisk, placów zabaw itp.), co oznacza, że potrzebne byłyby kolejne tereny zielone i sportowe.

Jak jednak wskazywało Biuro Rozwoju Gdańska - główną przeszkodą dla realizacji tych postulatów jest fakt, że cały obszar objęty planem miejscowym stanowi własność osób prywatnych. Sam wykup terenu pod suchy zbiornik szacowany jest obecnie na kwotę 7 mln zł. Przejęcie przez Miasto kolejnych hektarów przeznaczonych pod funkcje publiczne wymagałoby więc zabezpieczenia znacznych kwot w budżecie Miasta. Nie wspominając nawet o dalszych kosztach związanych z powstaniem obiektów budowlanych i zagospodarowaniem terenów rekreacyjnych.

Kierunek zmian zaprezentowany w koncepcji planu kwestionowany jest również przez właścicieli gruntów, którzy zgłaszają obawy dotyczące rentowności powierzchni usługowych, wskazując na konieczność elastyczności planu miejscowego i oparciu się na potrzebach rynku. Trudno jednak planować tak dużą część dzielnicy wyłącznie w oparciu o decyzje biznesowe. Planowanie przestrzeni (również prywatnych) stanowi bowiem jedno z najważniejszych zadań gminy.

Mając więc na względzie różnorodność zgłaszanych postulatów ustaliliśmy, że konieczne są dalsze prace nad koncepcją planu miejscowego. Do współpracy zaprosiliśmy wszystkie zainteresowane strony, licząc na to, że uda się powiązać interesy prywatne z publicznymi. Wydaje się, że możliwe jest bowiem realizowanie wielu funkcji publicznych w budynkach należących do prywatnych właścicieli oraz wyznaczenie niezbędnych ciągów komunikacji pieszo-rowerowej oraz skwerów, placów i terenów zielonych pomiędzy zabudowaniami komercyjnymi. Przykłady takich rozwiązań znajdziemy z resztą w wielu miejscach w Polsce i na Świecie, a w Gdańsku chociażby na terenie Garnizonu.

Potrzebujemy więc bardziej szczegółowej koncepcji, wypracowanej wspólnie z właścicielami gruntów i przedstawicielami samorządu. Do współpracy zaprosiliśmy również p. prof. Justynę Martyniuk-Pęczek z Politechniki Gdańskiej, która podczas posiedzenia komisji wskazywała na konieczność stworzenia swoistego masterplanu dla tej części Osowej. Wspólnie z panią Profesor pracowaliśmy kilka lat temu nad projektem Quo Vadis Osowo? Miejmy nadzieję, że tamte doświadczenia pozwolą nam obecnie na stworzenie spójnej wizji, która pomoże w dopracowaniu koncepcji planu miejscowego.

Karol Ważny, Radny Miasta Gdańska